الأرباح العقارية

بسم الله الرحمان الرحيم تبعا لطلب بعض من السادة العدول الجدد حول موضوع الارباح العقارية؛ هذه محاولة مني بسيطة لتناول الموضوع وهو في حقيقته مجرد فكرة لتطوير العمل بشكل جماعي واعتذر مسبقا عن بعض الأخطاء الإملائية ان وجدت لكون العمل كان سريعا ولم أنقحه بعد وطرحته بشكل مستعجل لتعميق النقاش والتعاون على إخراج دليل الأرباح العقارية للعدل الجديد ووفق الله الجميع لما يحبه ويرضاه.

تتم عملية تحديد الربح الصافي العقاري المفروضة عليه الضريبة بواسطة عملية طرح ما بين : ثمن التفويت المذكور في العقد وما بين التكلفة الإجمالية للتملك.

يقصد بثمن التملك أو الإقتناء أو الشراء أو الحيازة : الثمن المعبر عنه أو المشار إليه بالعقد، سواء كان حقيقيا أو واقعيا كما تم الاتفاق عليه بين طرفي العقد؛ أوكان موضوع تقويم أو تقدير من احدهما أو كلاهما في تاريخ التملك؛ أو كان موضوع تصحيح أو تعديل من طرف مفتش الضرائب المختص
. ما في حالة تفويت عقارات تم اكتسابها عن طريق الهبة أو الصدقة المعفاة من الضريبة على الدخل المترتبة على الأرباح العقارية، فإن قيمة التملك التي يجب الإعتداد بها هــي:

• إما قيمة التملك عند آخر تفويت بعوض سابق للهبة أوالصدقة .
• وإما القيمة التجارية للعقار عند آخر نقل لملكيته عن طريق الإرث، إذا تم ذلك بعد آخر تفويت، بمعنى أنه يجب اعتماد القيمة التجارية للعقار في تاريخ وفاة الموروث .

يقصد بمصاريف التفويت مجموع التحملات والتكاليف والنفقات المادية المثبتة التي قام بها المفوت بمناسبة قيامه بعملية التفويت ، وحيث أنها كذلك، فإنها تخصم عند الاقتضاء من ثمن التفويت عند تصفية الضريبة ، وتشمل:

• مصاريف الإعلانات الإشهارية .
• مصاريف السمسرة بما فيها أجرة السمسارأوالوسيط أو الوكيل بعمولة وكل من سعى للتقريب بين أطراف العقد أوتسهيل عملية التفويت .
• مصاريف تحرير العقد بما في ذلك أجرة الموثق أوالمحامي اوالعدل .
• التعويضات عن الإفراغ أو الإخلاء أومغادرة المحل (4). مصاريف التفويت هاته يستحسن أن تكون مثبتة عن طريق الكتابة وبالكيفية القانونية الصحيحة ، حتى يمكن خصمها من ثمن التفويت وبالتالي تقليص هامش الربح العقاري الذي ستفرض عليه الضريبة وكما اشرت اليه سابقا غالبا ما تقيم هذه المصاريف جزافيا بنسبة 15% من ثمن التملك ما عدا إذا أثبت الخاضع للضريبة أن مصاريف المذكورة تقدر بمبلغ أعلى
إن ثمن التملك وما تضاف إليه من مصاريف وفوائد القروض ونفقات الاستثمارات ، يخضع لعملية إعادة تقييم ، تحتسب بضرب مجموع الثمن او إجمالي القيمة أو الفائدة أوالنفقة في المعامل المطابق للسنة المدنية التي تم فيها التملك أو منح فيها القرض أوأنجز فيها الاستثمار عن طريق ما يسمى “بمعاملات إعادة التقييم ” وهي معاملات تصدر سنويا بموجب قرار لوزيرالاقتصاد والمالية وينشر في الجريدة الرسمية ، تحدد بموجبه معاملات إعادة التقييم المطبقة سواء في مادة الضريبة على الدخل المترتبة على الأرباح العقارية
انطلاقا مما سبق فالتكلفة الإجمالية للتملك هي ثمن التملك مضاف إليه المصاريف الجزافية و الكل مضروب في معامل التحيين
يقصد بثمن التفويت: الثمن المذكور بالعقد ، أو القيمة التقديرية المصرح بها أو المعبر عنها أو المعترف بها أو المتفق عليها من لدن طرفي العقد

امثلة توضيحية

تملك محمد عقار فلاحي خارج المدار الحضري بواسطة عقد بيع عدلي سنة 2005 بثمن اجمالي قدره مليون درهم و باعه سنة 2020 لخالد بثمن اجمالي قدره مليونان من الدراهم

ثمن التملك هو 1000000 درهم
مصاريف التفويت هي 1000000*15/100=150000.
معامل التحيين هو 1.262.

التكلفة الإجمالية لثمن التملك هي 🙁 ثمن التملك+ المصاريف التفويت الجزافية) * معامل التحيين.

بمعنى
( 1000000+150000)*1.262
يعني هي :1451300 درهم

الربح الصافي الخاضع للضريبة هو ثمن التفويت مطروح منه التكلفة الإجمالية للتملك

2000000-1451300=548700
هذا الربح يخضع بحسب الأحوال لنسب 20 او 25 او 30 في المائة.
يحدد سعر الضريبة حسب نوع العقار إما بنايات او عقارات غير مبنية خارج المدار الحضري و كذلك حسب المدة المنصرمة ما بين تاريخ تملك العقارات الحضرية غير المبنية او الحقوق العينية العقارية المتعلقة بها مع مراعاة المادة 144 من المدونة العامة للضرائب والتي تنص على أداء حد ادنى للضريبة لا تقل عن 3 في المائة من ثمن البيع ولو في غياب ربح و تاريخ تفويتها .
بما أن العقار فلاحي و خارج المدار الحضري يخضع لنسبة 20%
بمعنى 548700*20/100=109740 درهم

الضريبة في حالة اعتماد 3 %
تكون كالتالي

2000000*3/100=60000 درهم

اذن الدولة ستاخد اعلى قيمة و هي 109740 درهم

مثال
حالة شقة مساحتها 110 متر مربع تم شرائها سنة 2014 بثمن 15500 درهم للمتر المربع و تم بيعها سنة 2020 بثمن 21000 درهم للمتر المربع

ثمن التملك سنة 2014 (15500*110 DH/m²)
1705000
المصاريف التملك الجزافية(15%)
255750
معامل التحيين لسنة 2014
1.061
ثمن تكلفة التملك الإجمالية
2080355.75
ثمن التفويت لسنة 2020
2310000
الربح الصافي
229644.25
حساب الأرباح باعتماد 20% من مبلغ الربح الصافي
45929
حساب الأرباح باعتماد 3% من ثمن التفويت
69300
مبلغ الضريبة على الارباح العقارية هو
69300 درهم

نازلة السيد حكيم

السيد حكيم باع سنة 2012 ارض عارية بثمن قدره مليون درهم , هذه القطعة سبق إن اشتراها سنة 2000 بثمن قدره 600000 درهم ، وقد بلغت مصاريف التملك 70.000 الف درهم , وان معامل التقييم هو 1.43 .
العمل المطلوب حساب IR .
الحل
*)ثمن البيع =1000000
*)ثمن التملك =600000
*) مصاريف التملك المتكبدة=70000
*)مصاريف التملك الجزافية هي 600000*15/100= 90000
نلاحظ أن المصاريف التملك الجزافية اكبر من مصاريف التملك المكبدة و عليه فمن مصلحة البائع التمسك بمصاريف التملك الجزافية لأنها حق وأنها تنقص عليه أداء الضرائب.
*) مصاريف التملك الإجمالية = ثمن التملك + ثمن التملك *15%
يعني 600000+600000*15/100=690000
*) معامل إعادة التقييم هو 1.43
مصاريف التملك الاجماليىة المحينة= مصاريف التملك الإجمالية * معامل إعادة التقييم
يعني 690000*1.43=986700
*) الربح المحقق الخاضع للضريبة( الربح الصافي الخاضع للضريبة )= ثمن البيع- مصاريف التملك الإجمالية المحنية

1000000-690000=13300
حساب الأرباح
باعتبار نسبة 20%( النسبة التحريرية)
13300*20/100=2660
المساهمة الدنيا ( في حالة الخسارة أو الربح الضئيل )
ثمن البيع* 3/100
1000000*3/100=30000
بمقارنة بين المساهمة الدنيا و الربح المحصل عليه نجده انه ضئيل واقل من المساهمة الدنيا و عليه يكون من صالح الادارة الاخد ب المساهمة الدنيا و التي هي 30000 درهم

نازلة السيد حسام.
السيد حسام قام بهبة شقتين , الاولى وهبها لشخص من الأغيار و الذي لا تربطه معه أية علاقة قرابة و الأخرى لفائدة بنته البالغ عمرها 22 سنة , و لأجل مصلحة التسجيل تم تقويم كل شقة ب 200000 درهم .هاتين الشقتين انجرت للسيد حسام بالإرث من والده المرحوم سنة 1985 وقد سبق أن أقام برسم إحصاء تركة في نفس السنة وقوم كل شقة ب 30.000 درهم ولم يتمكن من تبرير تكاليف التملك معامل التقييم الذي يوافق سنة 1985 هو 3.5.
العمل المطلوب
احسب الأرباح العقارية .
الحل

الهبتين التي قام بها السيد حسام تخضع لمعالجة ضريبية مختلفة
الهبة لفائدة الاغيار

القيمة المقدرة للشقة في الهبة :200000
القيمة المقدرة للشقة أثناء الإرث =30000
مصاريف التملك الجزافية هي 30000*15/100=4500
مصاريف التملك الإجمالية 34500
مصاريف التملك الاجمالية المحينة هي 34500*3.5=120750
الربح الخاضع للضريبة 200000-120750=79250
حساب الارباح
79250*20/100=15850
المساهمة الدنيا
200000*3/100=6000
الأفضل للإدارة هو 15850
الهبة لفائدة ابنة السيد حسام
هذه الهبة معفاة من ضريبة الأرباح العقارية راجع المادة 68 من المدونة العامة للضرائب

قضية رضى
باع السيد رضى سنة 2012 قطعة أرضية بثمن قدره مليون درهم و التي سبق وان اشتراها سنة 1999 بثمن قدره 400000 درهم . الا انه في سنة 2004 قامت إدارة الضرائب بتصحيح الثمن المصرح به في العقد بجعله 600000 درهم مما اضطر السيد رضى بأداء واجبات التسجيل الإضافية لكنه لم يتوفر على ما يفيد أداء واجبات التسجيل الإضافية .
معامل إعادة التقييم هو 1.38.
الحل
ثمن البيع هو 1000000
ثمن التملك
في حالتنا هذه فانه يجوز للسيد رضى أن يعتمد ثمن التملك الذي قامت به إدارة الضرائب بتصحيحه
ثمن التملك المصرح به هو 400000
ثمن التملك المصحح هو 600000
وكما سبق الذكر فانه سنعتمد ثمن التملك المصحح
مصاريف التملك الجزافية 600000*15/100=90000
ثمن التملك الإجمالي هو 690000
معامل إعادة التقييم هو 1.38
ثمن التملك الإجمالي المحين هو 690000*1.38=952200
الربح المحقق 1000000-952200=47800
حساب الارباح
باعتبار 20%
47800*20/100=9560
المساهمة الدنيا
1000000*3/100=30000
الأفضل لإدارة أن تاخد 30000درهم.

قضية كمال

باع السيد كمال سنة 2012 منزله و الذي لا يشغله على وجه السكن الرئيسي بثمن 700000 درهم و هذا المنزل منجر له عن طريق الإرث من والده المرحوم سنة 1960 بحيث قوم الملك في رسم التركة ب 60000 درهم
مصاريف التملك غير مبررة. معامل إعادة التقويم لسنة 1960 هي 8.5
العمل المطلوب احسب الارباح العقارية.
الحل
القيمة التجارية للمنزل الواردة في رسم الإحصاء هي 60000.
مصاريف التملك الجزافية 60000*15/100=90000
ثمن التملك الإجمالي =69000
ثمن التملك الإجمالي المحين =69000*8.5=586500
ثمن البيع 700000
ثمن التملك الإجمالي المحين 586500
الربح المحقق 700000-586500=113500
حساب الأرباح باعتبار 20%
113500*20%=22700
المساهمة الدنيا
700000*3%=21000
الواجب دفعه هو 22700 درهم.

قضية شركة دار العدول.
شركة دار العدول بواسطة نظامها الأساسي تعتبر جبائيا شركة شفافة راسمالها 600000 درهم مقسم بالتساوي على اربع شركاء في حدود 1500 حصة لكل شريك.
شرعت شركة دار العدول في بناء عمارة من اربع طوابق خصص كل طابق لشريك.
في مارس 2012 باع السيد فيصل جميع حصصه الاجتماعية و حسابه الجاري الدائن لفائدة السيد عمر الغير الشريك بثمن إجمالي قدره 900000.
المحاسبة التي قام بها محاسب خبير أظهرت ان السيد فيصل له حساب جاري مشترك دائن في حدود 400000.
معامل إعادة التقييم هو 1.21.
العمل المطلوب.
ماذا نقصد بالشركة الشفافة.
الحساب الجاري المشترك.
ما نوع الضريبة المفروضة على تفويت حصص شركة دار العدول.

احسب الضريبة المستحقة .

الحل
الشركات العقارية الشفافة هي التي يقسم رأسمالها إلى حصص واسهم اسمية يكون غرضها عقاري مهما كان شكلها استثنائها من الضريبة على الشركات و يستلزم توفر شرطين.
الشرط الأول أن تكون أصولها متآلفة من وحدة سكنية يشغل جميعها او جلها أعضاء الشركة او بعضهم و إما من ارض معدة لهذه الغاية.
الشرط الثاني أن ينحصر غرضها في القيام باسمها بتملك او بناء عقارات جماعية او مجموعات عقارية ينص نظامها الأساسي على تمكين كل عضو من أعضائها المعينين بأسمائهم من حرية التصرف في جزء من العقار او المجموعة العقارية المطابق لحقوقه في الشركة و يتكون كل جزء من وحدة او وحدات معدة للاستعمال المهني او السكني يمكن استخدامها لذلك على حدة.
قد عرفه بعض الفقه انه الحساب الذي يفتحه الشريك في شكل تسبيق مالي للشركة يفتح له سجل خاص بدفاترها التجارية و يكون قابلا للتطعيم بمبالغ إضافية و يمنح للشريك الحق في جني الفوائد و صلاحية السحب الفوري بمجرد الطلب ما لم يتم الاتفاق مع الشركة على خلاف ذلك
بالرجوع إلى مدونة الضرائب نجد ان الشركة الشفافة مستثناة من الضريبة على الشركات و بالرجوع إلى حالتنا نجد ان شركة دار العدول يغلب على نشاطها العقار فإذن الضريبة المطبقة هنا تتعلق بالضريبة على الأرباح العقارية.

حساب الارباح
ثمن البيع =900000
القيمة الإسمية للحصص الإجتماعية للسيد فيصل هي 150000 درهم
الحساب الجاري المشترك الدائن للسيد فيصل =400000درهم
العائد الإجمالي للسيد فيصل هو 150000+400000=550000درهم
مصاريف التملك 550000*15/100=82500
ثمن التملك الإجمالي 632500
معامل اعادة التقييم= 1.21
ثمن التملك الإجمالي المحين 632500*1.21=765325
الربح المحقق=900000-765325=134675.
حساب الأرباح باعتماد 20%
134675*20/100=26935
المساهمة الدنيا
900000*3/100=27000
الواجب دفعه هو 27000.

توفي شخص و خلف عقار قيمته مليون درهم و شركة ذات مسؤولية محدودة بشريك وحيد رأسمالها 100000 درهم و اراد الورثة اقامة رسم إحصاء تركة في نظرك ما هي الإجراءات المتبعة.

الحل
غالبا ما ستصادفون في الحياة المهنية شركات تجدون في رأسمالها المدون في النظام الأساسي مبلغا ضئيال لكن أصولها قد تكون أموال منقولة و عقارية طائلة و عليه لابد من التمييز بين ما يسمى الرأسمال القانوني و الرأسمال الاقتصادي.
وقد عرف الاستاذ خالد الشاوي الرأسمال القانوني في كتابه الشركات التجارية مطبعة بغداد 1968 ص 282 بما يلي “مجموع الأموال التي اتفق الشركاء على تقديما كحصص في الشركة بغرض استعمالها في المتاجرة لتحقيق الأغراض التي اسست من أجلها الشركة و ما يضاف إلى ذلك عن طريق زيادة راس المال او ما يقتطع من الارباح بقصد إعادة الاستثمار أثناء الشركة او مما يتبقى منه بعد حصول الخسارة او بعد اتخاد قرارات التخفيض وتنفيذها .”

اما الرأسمال الاقتصادي فيتسم بالشمولية لأنه يجعل من هذا الأخير متضمنا لجميع الأموال التي توظفها المقاولة من اجل تحقيق غرضها بحيث يشكل رأس المال القانوني جزء ضروريا و مهما منها و قد اعتبر بعض الفقه ان هذا الراسمال يشمل جميع الأموال المادية و المعنوية الموجودة في وقت معين و التي يترتب داخل مدة معينة دخلا عن طريق الخدمات التي تنتجها فهو يشمل الآلات و المصانع و الإنشاءات و المنازل و المركبات و البراءات و يضم القيم المدفوعة من الشركاء و القيم الممثلة لحقوق الدائنين و لا يدرج ضمن جانب واحد من الميزانية بل نجد مفرداته متناثرة في بنود جانبيها في آن واحد.

بعد هذه المقدمة تبين لنا النظام الأساسي ليس كافي لوحدة من اجل إقامة رسم إحصاء تركة وتقييم الشركة وعليه لابد من وثيقة القوائم التركيبية التي ينجزها محاسب زيادة على نموذج1/4 و شهادة الأداء الضريبي و أصول التملك .
ملحوظة غالبا في رسوم إحصاء التركات للحصص في الشركات ينبغي الاستعانة بالمحاسبين لما تتميز به هذه العمليات من مسائل تقنية.

الإعفاءات من الضريبة على الأرباح العقارية

يعفى من الضريبة :II – ألف – الربح المحصل عليه من لدن كل شخص يقوم خلال السنة المدنية بتفويت عقارات لا يتجاوز مجموع قيمتها مائة وأربعون ألف ( 140.000 ) درهم .باء – الربح المحصل عليه من تفويت عقار أو جزء عقار يشغله على وجه سكنى رئيسية منذ ست (6) سنوات على الأقل في تاريخ التفويت المذكور مالكه أو أعضاء الشركات ذات الغرض العقاري المعتبرة ضريبيا شفافة وفقا لما ورد في المادة 3 – 3 أعلاه .غير أن مدة أقصاها سنة تبتدئ من تاريخ إخلاء المسكن ، تمنح للخاضع للضريبة قصد إنجاز عملية التفويت.يمنح هذا الإعفاء كذلك للخاضع للضريبة في حالة تفويت عقار أو جزء من عقار تم اقتناؤه في إطار عقد “إجارة منتهية بالتمليك “وتخصيصه لسكناه الرئيسية .وتحتسب مدة شغل هذا العقار من طرف الخاضع للضريبة كمكتري ، ضمن المدة المشار إليها أعلاه ، للإستفادة من الإعفاء السالف الذكر .ويمنح هذا الإعفاء كذلك للأرض التي شيد فوقها البناء في حدود مساحته المغطاة خمس (5) مرات.جيم – الربح المحصل عليه من تفويت حقوق مشاعة في عقارات فلاحية واقعة خارج الدوائر الحضرية فيما بين الشركاء في الإرث .في حالة تفويت لاحق يتكون الربح المفروضة عليه الضريبة من زائد ثمن التفويت على تكلفة التملك من لدن الشريك أو الشركاء في الإرث الذين استفادوا من الإعفاء.تحدد التكلفة المذكورة وفق الشروط المنصوص عليها في المادة 65 أدناه .دال – الربح المحصل عليه بمناسبة تفويت السكن الاجتماعي كما هو منصوص عليه في المادة 92-I-28 أدناه، والذي يشغله مالكه على وجه سكنى رئيسية منذ أربع (4) سنوات على الأقل في تاريخ التفويت المذكور، على أن تراعى في ذلك أحكام المادة 30-2 أعلاه.ويمنح هذا الإعفاء وفق الشروط المنصوص عليها في “باء” أعلاه .III – التفويتات بغيرعوض الواقعة على الممتلكات المذكورة والمنجزة بين الأصول والفروع وبين الأزواج والإخوة والأخوات .”
و تجدر الإشارة كذلك ايضا هبة الممتلكات المذكورة بين الكافل و المكفول في اطار كفالة تم اسنادها بناء على امر اصدره القاضي المكلف بشؤون القاصرين التي تم التنصيص في قانون المالية لسنة 2018
و ايضا تم ادراج بند لقانون المالية 2020 بشان الممتلكات المذكورة العائدة للجمعيات المعترف بها بصفة المنفعة العامة و المسجلة باسم اشخاص ذاتيين

من ضمن التعديلات التي حملها قانون مالية 2020 تعديل يهم شروط الاستفادة من الإعفاء من الضريبة على الأرباح العقارية بعدما تمت محاولة إقصاء السادة العدول لكن كانت لهم الجمعية المغربية للعدول الشباب بالمرصاد و خاضت نضالات أمام البرلمان بعدما تم تهريب التشريع و تخويل الموثق وحده امكانية الاحتفاظ بأموال الضرائب ، ويهم المادة 63 من المدونة العامة للضرائب التي خولت للملزم الإعفاء من الضريبة على الأرباح العقارية المتعلقة بتفويت عقاره أو جزء منه يشغله على وجه سكنى رئيسية منذ ست (6) سنوات على الأقل من تاريخ التفويت.
ومن أهم شروط الاستفادة من الإعفاء وجوب إثبات الملزم الذي فوت عقاره أو جزء منه أنه كان يتخذه سكنا رئيسيا مدة ستة سنوات غير منقوصة من تاريخ تملكه وعمد المشرع في إطار مقتضيات مشروع قانون المالية برسم سنة 2020 إلى إدخال تعديل تشريعي على المادة 63 من المدونة العامة للضرائب يكمن في التوسيع من شرط الإعفاء المتعلق بمدة ست (6) سنوات، بحيث يستفيد من الإعفاء كل من فوت عقاره أو جزء يشغله على وجه السكن الرئيسي لمدة ولو لم تصل لمدة ست (6) سنوات من تاريخ تملكه للعقار المفوت لكن شريطة إثبات الشروط المقررة بموجب هذا التعديل وهي كالتالي:
– أولا: الالتزام بإعادة استثمار ثمن التفويت في اقتناء عقار مخصص للسكنى الرئيسية داخل أجل لا يتعدى ستة (6) أشهر من تاريخ تفويت العقار الأول المخصص للسكنى الرئيسية. بمعنى أن من يرغب في الاستفادة من الإعفاء على الضريبة أن يقتني منزلا آخر ويجعل منه سكنا رئيسيا، داخل أجل لا يتعدى ستة أشهر من اليوم الأول لبيع عقاره الأول.
– ثانيا: لا يجوز للخاضع للضريبة الاستفادة من هذا الإعفاء إلا مرة واحدة، ما يعني عدم إمكانية تكرار هذه العملية ولو تم احترام هذا الشرط.
– ثالثا : ألا يتجاوز ثمن تفويت العقار المذكور أربعة ملايين درهم، (400 مليون سنتيم).
– رابعا : يجب الاحتفاظ بمبلغ الضريبة على الدخل برسم الربح الناتج عن تفويت العقار السالف الذكر الذي كان يفترض أداؤه، لدى الموثق إلى غاية اقتناء عقار آخر يخصص لسكنى رئيسية و بفضل نضال العدول بامكان الخاضع للضريبة إذا ما وثق عند السيد العدل اداء مبلغ الضريبة لدى قابض ادارة الضرائب طبقا للمادة 173 من المدونة العامة للضرائب
وهذا الشرط، يعني أنه في حال بيع العقار الأول والرغبة في الاستفادة من هذا التعديل الجديد فمن اللازم احتساب مبلغ الضريبة على الأرباح الموافق لمبلغ البيع، والاحتفاظ به لدى الموثق إلى حين اقتناء العقار الثاني الذي سيتخذ سكنا رئيسيا او لدى قابض ادارة الضرائب ، شريطة ألا تتجاوز مدة القيام بهذه العملية أيضا 6 أشهر تحتسب من اليوم الأول لعملية البيع.

الكاتب ذ.عبد الحق سقري